3月，市場供應(yīng)量環(huán)比增加34%，隨著供應(yīng)放量，備案延遲因素逐漸消解等影響，32城新建商品住宅成交規(guī)模也穩(wěn)步回升。總體來看，供應(yīng)、成交相較去年同期仍都大幅銳減30%以上，主要是受去年基數(shù)較高影響，故而難以掩蓋市場正在回歸常態(tài)、供求穩(wěn)步回升的趨勢(shì)，而這又是去年四季度以來的慣性保持。

　　供應(yīng)：環(huán)比增34%同比降30%，預(yù)計(jì)4月仍將環(huán)比上升

　　32個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅3月供應(yīng)量環(huán)比上升了34%，僅北京、徐州、長春、福州、海口等5個(gè)城市較上月出現(xiàn)了顯著下降，降幅達(dá)30%以上;而總體供應(yīng)量與去年相比仍處低位，同比下跌30%。主要源于3月恰逢“兩會(huì)”，各地基本都處于政策調(diào)控的敏感期，對(duì)于預(yù)售證審批控制也比較嚴(yán)格，房企觀望情緒濃厚，不過與2月相比市場供應(yīng)正在逐步回暖，后期也有望趨于穩(wěn)定。

　　一線城市供應(yīng)量環(huán)比上升68%，但同比依舊下降了52%，整體供應(yīng)量依舊維持在歷史低位;北京新增供應(yīng)量僅為5萬方，是一線城市中唯一同環(huán)比齊跌的城市。深圳的供應(yīng)量不足5萬方，但受上月基數(shù)較低影響，環(huán)比增幅高達(dá)379%。上海、廣州3月供應(yīng)量均大幅上升，環(huán)比漲幅分別為263%、121%。二、三線城市的總體供應(yīng)量較上月小幅增長34%，環(huán)比漲多跌少，城市分化不斷加劇，諸如佛山、蘇州等二線城市環(huán)比漲幅均在200%以上;而徐州、長春、福州、海口環(huán)比均出現(xiàn)大幅下跌，其中海口跌幅最大達(dá)82%。與去年同期相比，二三線城市供應(yīng)量仍處低位，同比下降27%，預(yù)計(jì)4月總體供應(yīng)量仍有望小幅上揚(yáng)，市場供需矛盾將得以進(jìn)一步緩解。

　　成交：環(huán)比增46%但同比跌38%，市場走勢(shì)慣性延續(xù)

　　3月，成交量有了穩(wěn)步回升，32個(gè)重點(diǎn)城市成交量為2191萬方，環(huán)比上升了46%，同比下降了38%。一方面隨著本月供應(yīng)放量，成交有了穩(wěn)步回升;另一方面，考慮到延遲備案等因素，銷售“慣性”猶存，預(yù)計(jì)未來成交熱度還會(huì)保持一段時(shí)間。

　　一線城市成交量環(huán)比上升79%，同比下滑61%。除深圳外，北上廣均是環(huán)比上升同比下降，成交熱度仍不及去年同期。深圳2月成交量為一線城市中最低，僅為25萬方，但同、環(huán)比分別上升了78%和177%，整體成交量在2018年月均之上。總體來看，一線城市的政策調(diào)控依舊嚴(yán)苛，成交低迷的狀態(tài)尚未得到緩解，購房者觀望態(tài)度濃厚，后期成交量仍有極大可能在低位徘徊。

　　二三線城市成交量走勢(shì)同樣是環(huán)比上漲同比下跌，漲跌幅均在50%以內(nèi)。鄭州、濟(jì)南、大連、東莞環(huán)比增幅較為顯著，均突破了100%。同比除鄭州、徐州外，其余城市全線下跌，不及去年同期。值得關(guān)注的是，大連在本月出臺(tái)新政，對(duì)本市戶籍居民擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限制區(qū)住房，限制區(qū)新購住房滿2年方可交易，二套首付不低于60%。

　　從成交數(shù)據(jù)我們不難看出政策的“末班車”效應(yīng)還是較為明顯，3月大連成交量為59萬方，環(huán)比上漲了122%，與去年同期相比微降6%，遠(yuǎn)高于2018年月均，隨著后期行政調(diào)控和金融收緊同時(shí)作用，有助于過熱區(qū)域“降溫”，成交復(fù)歸“理性”，此外，大連調(diào)控新政也側(cè)面反映了政府調(diào)控思路正從“因城施策”升級(jí)為“因區(qū)施策”，根據(jù)不同區(qū)域的市場熱度采取差別化調(diào)控政策，不僅有助于局部市場降溫，而且能合理化引導(dǎo)購房客群，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

　　庫存：超4成城市庫存同比增幅超10%，近半數(shù)庫存消化周期超12個(gè)月

　　3月，在供應(yīng)顯著放量下成交量也開始回暖，大部分城市呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，重點(diǎn)城市商品住宅供求比普遍下滑，海口、長春不足0.3，僅南昌、武漢、濟(jì)南、南寧、佛山5市供求比大于1。供不應(yīng)求顯著也導(dǎo)致近9成城市庫存環(huán)比持續(xù)下降，其中降幅最大的為海口達(dá)32%，其余城市下降幅度控制在10%以內(nèi)，同比來看大多數(shù)城市庫存量也明顯少于往年同期水平，沈陽仍為庫存量最大的城市。

　　從消化周期來看，雖然成交有所回升，但相較庫存來看成交量整體上依然處在較低水平，因此本月重點(diǎn)城市商品住宅去化周期持續(xù)拉長，僅合肥、青島、長春等5市環(huán)比下滑。北京、大連、濟(jì)南消化周期已超過30個(gè)月，深圳、廈門、無錫等市本月消化周期也超過20個(gè)月，但庫存壓力還在可控范圍內(nèi)。

　　成交結(jié)構(gòu)：改善類產(chǎn)品走俏，中高檔成交占比全線提升

　　從價(jià)格段分布來看，高檔產(chǎn)品成交回落明顯，北京、深圳分別下滑11%和5%，僅上海上漲9個(gè)百分點(diǎn)。中高檔產(chǎn)品全線回升，其中上海、深圳漲幅最大，均為10個(gè)百分點(diǎn);中檔產(chǎn)品表現(xiàn)分化，北京大漲37%，上海下滑17個(gè)百分點(diǎn)，深圳略降6%。低檔和中低檔產(chǎn)品整體成交繼續(xù)下滑，北京降幅最大超10%，上海變化幅度在2%以內(nèi)，深圳中低檔產(chǎn)品小幅回升2個(gè)百分點(diǎn)，低檔產(chǎn)品基本與上月持平。整體來看，市場上改善型需求不斷釋放，中高檔產(chǎn)品受到消費(fèi)者青睞。

　　從面積段分布來看，90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交比重持續(xù)減少，但仍占據(jù)北京、深圳市場成交絕對(duì)份額;90-144平方米產(chǎn)品幾乎全線上揚(yáng)，漲幅均控制在10%以內(nèi)。大戶型方面144-200平方米產(chǎn)品也有一定客群，上海、北京成交占比小幅回升2個(gè)百分點(diǎn)左右;此外上海200平方米以上的產(chǎn)品下跌4個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳基本持平。綜合來看，3月市場成交產(chǎn)品類型還是更傾向于剛需首改類產(chǎn)品。

　　土地：成交規(guī)模同環(huán)比皆大幅回升，三四線市場份額快速擴(kuò)大

　　春節(jié)周期影響過后，3月份土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)周期性回升，但由于大多數(shù)城市尚未制定年內(nèi)土地供應(yīng)計(jì)劃，在加之3月份要召開兩會(huì)，土地市場供應(yīng)尚未全部打開，成交量仍低于2018年1月。

　　具體來看，3月CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交共2501幅，環(huán)比上升29%，同比來看也有38.3%的增幅;成交建筑面積16980萬平方米，同、環(huán)比分別上上升68%和40%;成交均價(jià)方面，3月份300城土地平均樓板價(jià)為2501元/平方米，較2月份上升了26%，但是同比來看卻下降了20.8%。從各能級(jí)表現(xiàn)來看，一、二線城市成交占比出現(xiàn)回落，分別回落了11個(gè)和19個(gè)百分點(diǎn)，這是3月份成交均價(jià)不及去年同期主要原因。

　　環(huán)比來看，在三四線城市成交占比上升的情況下，成交均價(jià)反而出現(xiàn)環(huán)比上升，這一方面說明了目前一二線城市市場高價(jià)地占比大幅降低，另一方面也印證著三四線城市土地價(jià)格的不斷攀升，本月金華、佛山、贛州等7座城市均有地塊樓板價(jià)超過1萬元/平方米，相比2月份多出了4座城市。

　　溢價(jià)率方面，3月份整體溢價(jià)率為27.9%，較2月份上升了5.2個(gè)百分點(diǎn)，這主要是還是依靠三四線城市溢價(jià)率上升、以及成交比重增加的雙重推動(dòng)，3月份三四線城市平均溢價(jià)率為38.2%，較2月份增加了5.9個(gè)百分點(diǎn)。 

　　分能級(jí)來看，一線城市3月份成交建筑面積143.38萬平方米，環(huán)比上月大跌61%，同比下滑35%;成交金額68.76億元，同環(huán)比跌幅均超過八成;平均成交樓板價(jià)4796元/平方米，同比下降70%，環(huán)比下跌57%;平均溢價(jià)率更是下滑至0%。

　　二線城市本月成交建筑面積2790萬平方米，同比上升24%，環(huán)比下跌15%，成交金額同比持平，環(huán)比下滑40%，“價(jià)跌”特征顯著，本月均價(jià)3431元/平方米，同環(huán)比分別下跌20%和28%。二線城市中鄭州土地市場成交最為活躍，成交建筑面積達(dá)到了725萬平方米，共有61塊土地成交，但絕大多數(shù)宅地為底價(jià)成交，唯一高溢價(jià)地塊為新鄭市孟莊鎮(zhèn)商辦地塊，溢價(jià)率為148%，但聯(lián)系1536元/平方米的樓板價(jià)來看，仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上高價(jià)地塊。

　　三四線城市本月成交建筑面積14047萬平方米，同環(huán)比分別上升84%和65%，成交金額2079億元，同環(huán)比分別上升105%和79%，是唯一量價(jià)齊增的城市能級(jí)，本月三線城市土地成交均價(jià)1480元/平方米，環(huán)比上升8%。徐州、鹽城、佛山等市成交明顯放量，菏澤本月菏澤土地成交建筑面積達(dá)到1100萬平方米，共計(jì)成交51幅地塊，不過大部分地塊還是以底價(jià)成交。三四線城市高溢價(jià)地塊更多地集中在了華東六省一市，如滁州、臺(tái)州、佛山本月均有多塊土地高溢價(jià)成交，但對(duì)比土地樓板價(jià)和住宅銷售價(jià)格來看，這些高溢價(jià)地塊的盈利空間依舊存在，以滁州為例，本月高溢價(jià)地塊的平均樓板價(jià)約為1800元/平方米，相對(duì)于目前5000-6000元/平方米的均價(jià)而言，仍然處在相對(duì)合理的范疇。

　　綜觀：一、二線供求企穩(wěn)回升，三四線下半年料將迎來調(diào)整壓力

　　綜合來看，受上月基數(shù)較低而去年同期基數(shù)較高的影響，供應(yīng)、成交穩(wěn)步回升的情況表現(xiàn)為環(huán)比大增而同比銳減，市場基本延續(xù)平穩(wěn)的主基調(diào)。展望未來，我們認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線城市供應(yīng)、成交有望小幅回升，三四線城市市場紅利大都提前兌現(xiàn)，“去庫存”已不再是目前發(fā)展的主要目標(biāo)，越來越多的三四線城市開始收緊調(diào)控加入“限售”行列，政府和企業(yè)對(duì)市場供求風(fēng)險(xiǎn)的理解更加深刻，部分房價(jià)上漲過快的城市可能會(huì)迎來新一輪調(diào)控，三四線城市的市場熱度有望在下半年回歸理性。