在房地產由“黃金時代”進入到“白銀時代”后，到底還買不買房?哪些城市的房子可以買?這其中，人口的變化是最重要的參考指標。

　　上海易居房地產研究院發布的《全國10大都市區人口與房價報告》(下稱《報告》)顯示，，目前國內城市繞城高速路以內人口(常住城鎮和非農戶籍人口)超過500萬的都市區有10個，對比過去八年左右的人口與房價數據，發現10大都市區房價與人口兩者絕對量及其增幅，存在比較明顯的正向關系。

　　人口變化：孔雀不再東南飛

　　報告指出，住房需求都與城市的人口絕對數量息息相關，而其中最為相關的是城市的市區和近郊區(或主城區)的常住城鎮和非農戶籍人口，從報告研究的樣本城市看，這部分人群地理分布基本上在城市的繞城高速或郊環線以內，也就是報告中所稱的狹義上的都市區。

　　報告顯示，全國10大都市區人口排名依次是上海2050萬人、北京1734萬人、深圳1063萬人、廣州855萬人、重慶711萬人、武漢669萬人、天津662萬人、成都661萬人、南京530萬人和杭州514萬人。總的來說，除個別都市區外，各都市區人口的多少主要與其區域面積大小有關。

　　記者統計發現，這十個城市中，東部沿海地區占了7席，中部1席，為武漢，西部則是成都和重慶。除了深圳和杭州，其他8個城市均是傳統計劃經濟時代的十大城市(電話區位三位數的城市)，而杭州是副省級省會，深圳也是副省級城市、計劃單列市。可見，行政資源對城市的發展仍至關重要。

　　在這十大城市之外，未來都市區過500萬人口的城市數量還會繼續增加。報告預計，接下去將邁入500萬陣營的都市區可能優先誕生在鄭州、合肥等一些中西部省會城市，它們人口導入速度非常迅速，主要來自本省外出人口的回流和對周邊城鎮、農村人口的吸附。以及蘇州等一些東部發展潛力大的城市;哈爾濱、沈陽城市都市區目前人口比較接近500萬，但考慮近幾年人口導入速度較慢，且未來有進一步放緩的趨勢，不一定能比較順利的跨過500萬這道線。

　　近年來，中西部大都市區人口吸附力正在加速追趕東部。報告統計，2010-2013年間，中西部3個都市區年均增長3.1%，相比東部7個都市區年均增長1.7%，快了1.4個百分點;而2005-2010年間，東部都市區幾乎是中西部都市區的兩倍。這說明隨著部分產業由東部向中西部轉移，以及中西部人工工資的快速提升，原來在東部務工外地人有回流中西部的趨勢，不像過去只會“孔雀東南飛”。

　　人口導入與房價

　　根據報告，從2015年前三個季度10大都市區商品住宅均價看，排名前兩位的依次是上海和深圳都市區，均價超過3萬元/平方米;排名后三位的是武漢、成都和重慶都市區，均價都低于1萬元/平方米;排名呈現典型的東部高于中部、中部高于西部的梯度情形。排名首末位的上海和重慶，房價相差近4.6倍;通過簡單算術平均，發現東、西部城市都市區商品住宅均價相差3.2倍;一、二線城市都市區商品住宅均價相差2.4倍。

　　從2007-2015年三季度10大都市區商品住宅價格漲幅看，八年左右的時間，上海都市區漲幅排名居首，年均漲幅15.3%，合計漲幅超過2倍;年均漲幅超過10%的都市區依次是上海、南京、北京、深圳、重慶和天津的6大都市區，各都市區商品住宅價格不到八年的時間合計漲幅都超過1倍。排名末位的杭州都市區，年均漲幅5.2%，原因是2010年后至今房價反而有所下跌。

　　值得注意的是，通過計算，該報告發現，2010-2015年三季度四年多時間當中，10大都市區年均增長5.1%，增速不及2007-2010年年均增速的三成。對比2005-2010年和2010-2013年兩個時間段都市區人口年均增幅，2010年之后十大都市區人口增幅明顯都低于2010年之前，主要與全國人口自然增長率大幅下降和都市區本身吸引力相對下降有關。

　　數據顯示，20世紀80年代人口自然增長率平均約14.6‰，90年代約11.0‰，進入本世紀約5.6‰，尤其2010年之后平均增長率不到5‰。考慮本世紀初出生人口到18-20歲左右時，因上學或外出務工等帶來流動性的活躍，也就是2018-2020年前后開始，由于之前出生率腰斬帶來總流動人口的大幅下降，很多大都市區將不會再擔心人口導入過快，而是人口導入過慢。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾提出，房地產“白銀時代”始于2011年，2011年之前的“黃金時代”已經過去，之后房地產行業告別高增長，步入中增長階段。

　　人口流動影響房價變化

　　盡管決定一個城市房價的因素由很多，但其中人口導入絕對是最重要的一個因素。報告研究發現，房價排名和都市區人口存在較為緊密的關系。如果把10大都市區分成一線城市、東部城市(排除一線城市)以及中西部城市三個梯隊，這樣大致排除經濟發展差異、地域等因素，從三個梯度內部來看，房價與人口存在比較明顯的正向關系，都市區人口越多，房價相對越高。上海都市區超過2千多萬的非農業常住人口支撐著3.2萬元/平方米的房價，房價與人口都位列排名第一位。

　　當然，不同的地域和發展梯次之間沒有可比性。指出，中西部三個都市區人口與東部南京、杭州和天津都市區比較接近，有些都市區人口反而略高于東部都市區，而房價恰好相反，這個主要還是東中西部都市區發展階段不盡相同，東部經濟發展相對比較成熟，居民消費能力、購買力強。

　　報告指出，對比10大都市區房價年均漲幅與人口增長，發現人口導入的速度與房價增長速度也存在比較明顯的正向關系。以廣州為例，2005-2010年廣州人口導入數據非常迅速，年均增長5.3%，位列10大都市區第三位，這段時間房價也迅速上漲;2010年以后，都市區人口年均出現負增長，增幅為-0.8%，表現為人口導出(廣州常住人口還是正增長)，都市區人口這一主要支撐動力缺失，未來房價增長空間有限。

　　這也可以解釋為何2014年房價下行的過程中，四大一線城市里面，廣州房價跌幅最深，2015年后上漲過程中，廣州漲得最慢的一大原因。來自江西的黃先生曾在廣州工作多年，2010年后調去深圳工作，由于之前公積金一直在廣州繳納。去年5、6月，決定買房的黃先生曾在廣州看了不少房子，但最終還是在去年9月在深圳市區入手了一套80多平的二手房，如今這套房子的已升值120萬以上。

　　“要是當初在廣州買，現在可能還是虧著。選什么城市買房子就跟買股票一樣，收益差別很大。”黃先生直嘆當初的選擇十分幸運。

　　人口規模與土地供應量有相對影響關系

　　當然，人口的導入只是影響房價的一個最重要的因素，城市地理面積的大小、土地供應量的多寡也在很大程度上影響了房價。例如，而深圳由于山地較多，城市可用土地更加稀缺，都市區人口眾多更多是由于高人口密度帶來的結果，這幾年由于土地供應太少，住宅供不應求，因此房價水漲船高。

　　相反的例子是成都，成都的人口增幅并不低，但由于土地供應量大，導致總體住宅供大于求，房價漲幅較小。“成都、重慶這幾年經濟發展得很不錯，我們也曾經去考察過成都，發現那里的土地供應量實在太大，房價甚至比浙江、福建的一些縣城還低，所以我們最終沒有進入。”福建一家近年來在京滬快速擴張的上市房企人士告訴記者。

　　另一方面，都市區的房價不僅僅取決于城市內部的人口總量，而且取決于該城市在區域中的地位以及該城市所輻射區域的城鎮化水平。在我國，除了一線城市具備輻射全國、吸引全國的購買力外，其他城市大多輻射的范圍是本省。

　　尤其是中西部的省會城市，大多是全省唯一的單極核心城市，這些城市的房價跟所在省份人口的總量、城鎮化的高低密切相關。也就是說，所在省人口總量越大、城鎮化率越低，未來房地產的發展潛力就越大。例如鄭州和合肥，盡管城市人口總量不大，但由于這兩個省會所在的省份均為人口大省，城鎮化率比較低，因此未來鄭州和合肥都具備了不小的發展空間。

　　相反，東北的沈陽、長春、哈爾濱等地，盡管城市規模不小，但由于這些省份的總人口都不超過五千萬，且人口還處于不斷流失的過程中，再加上由于工業化進程較早，這些省份的城鎮化率均高于全國水平，遼寧甚至高于東南沿海的浙江、江蘇和福建等地，因此這些地方未來新增的城鎮化人口也比較有限。有限的城鎮化人口“攤薄”到較大的城市規模中，城市的房價也很難上漲。