“金九”已到，雖然8月份的樓市成交數(shù)據(jù)顯出企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但數(shù)據(jù)層面顯現(xiàn)出來(lái)的信息依然不樂(lè)觀。百城房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌、房企融資難度加大、財(cái)務(wù)指標(biāo)整體走弱，重重壓力下，9月份房企勢(shì)必千方百計(jì)去庫(kù)存，樓市新一波降價(jià)或?qū)⒌絹?lái)。

　　成交企穩(wěn)

　　8月份作為“金九銀十”的預(yù)熱期，其數(shù)據(jù)往往是這個(gè)全年最重要成交檔口的樓市表現(xiàn)預(yù)告。經(jīng)歷了上半年的低迷后，8月以來(lái)成交有所回升。8月全國(guó)主要的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為20.2萬(wàn)套，環(huán)比上漲9.24%。雖然相比去年下半年平均26萬(wàn)套的高峰有所下調(diào)，但成交量逐漸出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。而從1至8月的總成交來(lái)看，前8個(gè)月54個(gè)城市合計(jì)總簽約套數(shù)為152萬(wàn)套，比2013年同期的198萬(wàn)套下調(diào)23.2%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，出現(xiàn)成交企穩(wěn)的原因主要有兩點(diǎn)，一是大部分城市調(diào)控政策都出現(xiàn)了松綁，到目前為止已經(jīng)有接近38個(gè)城市松綁限購(gòu)，信貸方面相比之前也有所松動(dòng);二是以價(jià)換量持續(xù)，特別是二線城市，大部分城市都有以價(jià)換量的項(xiàng)目出現(xiàn)，吸引需求入市。

　　雖然成交有所回升，但偏高的庫(kù)存使得樓市整體依然處于降溫預(yù)期之中。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，到7月末，全國(guó)商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米。這樣的數(shù)字，顯示出4月以來(lái)各地不斷出現(xiàn)的限購(gòu)松綁政策并不能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)成交趨冷的大勢(shì)，其對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有效果。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，從成交角度來(lái)說(shuō)，受7月解禁限購(gòu)潮的影響，部分城市雖然成交量環(huán)比出現(xiàn)上升，但同比繼續(xù)下降的城市仍達(dá)62%。從消化周期來(lái)看，20個(gè)典型城市中7城庫(kù)存去化超過(guò)20個(gè)月，其中沈陽(yáng)持續(xù)高居36個(gè)月。一線城市中，北上廣深同比全部下跌，平均跌幅超過(guò)35%。目前來(lái)看，限購(gòu)松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此本輪政策調(diào)整難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)局面。

　　不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為樓市成交和房?jī)r(jià)的調(diào)整將在四季度結(jié)束。“在我們看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)成交基本處于底部，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間不大，目前的成交低位，只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高、購(gòu)買能力受抑等因素延緩了需求釋放，在沒(méi)有外力干預(yù)的情況下，一線和部分二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)將在今年四季度結(jié)束。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)在其研究報(bào)告中表示。

　　房?jī)r(jià)下行

　　與成交有所企穩(wěn)相伴隨的是房?jī)r(jià)的繼續(xù)下行。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，連續(xù)第四個(gè)月下跌。100個(gè)城市中，74個(gè)城市環(huán)比下跌，26個(gè)城市環(huán)比上漲。

　　房?jī)r(jià)的下行與成交的企穩(wěn)是因果關(guān)系。受銀行信貸緊縮、市場(chǎng)存銷比指標(biāo)高企等因素影響，市場(chǎng)去化壓力倍增，此時(shí)，部分房企由于資金面壓力、業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素開(kāi)始采取“以價(jià)換量”策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金。而這種局面，在9、10月份很有可能將會(huì)持續(xù)。

　　張大偉對(duì)新金融記者表示，其近期統(tǒng)計(jì)了40家房企今年上半年的財(cái)務(wù)報(bào)告，從成本控制能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、長(zhǎng)、短期償債能力和核心盈利能力5個(gè)方面進(jìn)行了比較。40家房企中，超過(guò)一半的房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比走弱，其中長(zhǎng)期償債能力下滑的房企占比高達(dá)七成，行業(yè)總體的杠桿水平在攀升。

　　“雖然財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不能反映房企同期的市場(chǎng)表現(xiàn)，但我們依然可以從中看到行業(yè)整體的發(fā)展趨勢(shì)。核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇、周轉(zhuǎn)速度遇瓶頸等趨勢(shì)早在前幾年就已經(jīng)顯現(xiàn)。目前最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)又一次表明這一趨勢(shì)還在延續(xù)，房企已經(jīng)到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的岔路口。”張大偉表示。

　　融資難題

　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)，除了市場(chǎng)成交乏力造成的壓力外，融資壓力更是不斷增大。8月，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)測(cè)的102家房企融資總規(guī)模達(dá)350.25億元人民幣，同比和環(huán)比分別下降18.93%和43.13%。從融資幣種來(lái)看，人民幣融資量環(huán)比提升20個(gè)百分點(diǎn)至66%，港元融資同比上升19個(gè)百分點(diǎn)。融資方式中，委托貸款環(huán)比大幅提升25個(gè)百分點(diǎn)至28%，成為企業(yè)最為主要的融資方式。

　　對(duì)于那些以剛需項(xiàng)目為主，在市場(chǎng)較弱的環(huán)境下依然高價(jià)拿地并且開(kāi)發(fā)周期較短的企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金壓力相對(duì)較大。一面是房企對(duì)資金的渴望，另一面則是銀行和其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資的謹(jǐn)慎。